Aidat Ödemeyen Komşuya Karşı Yasal Yollar: Zorunlu Arabuluculuk ve İcra Takibi
Aidatını düzenli ödemeyen bir komşu, hemen her site ve apartman yöneticisinin er ya da geç karşılaştığı bir sorun. İyi haber şu: bu konuda izlenecek yasal yol netleşmiş durumda. Ancak 2023'te yürürlüğe giren bir düzenleme, sürecin nasıl işleyeceğini önemli ölçüde değiştirdi. Bu yazıda, aidat borcunu tahsil etmek isteyen bir yöneticinin bilmesi gereken adımları anlatıyoruz.
2023'ten Beri Zorunlu Arabuluculuk Kapsamındasınız
7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan (KMK) kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda — aidat ve ortak gider alacakları dahil — dava açmadan önce bir arabulucuya başvurmak yasal bir zorunluluk (dava şartı) haline geldi.
Bu, şu anlama geliyor: eğer bir kat malikinin aidat borcu nedeniyle doğrudan mahkemede "alacak davası" açmayı düşünüyorsanız, önce arabulucuya başvurmanız gerekiyor. Arabulucuya başvurmadan açılan bir dava, "dava şartı yokluğu" gerekçesiyle usulden reddedilir.
Arabuluculuk Süreci Nasıl İşliyor?
- Başvuru: Adliyelerdeki Arabuluculuk Bürosuna başvuru yapılır.
- Süre: Dava sürecine kıyasla oldukça hızlıdır; ortalama 3-6 hafta içinde sonuçlanır.
- Ücret: Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi'ne göre belirlenir, genellikle taraflar arasında eşit paylaşılır.
- Katılmama yaptırımı: Taraflardan biri geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmazsa, sonrasında açılan davada haklı çıksa bile yargılama giderinin tamamından sorumlu tutulur ve lehine avukatlık ücretine hükmedilmez.
- Anlaşma olmazsa: Taraflar arabulucu önünde anlaşamazsa, düzenlenen son tutanakla birlikte dava açma hakkı doğar.
Her Durumda Arabuluculuk Şart mı? İcra Takibi Farkı
Burada sık karıştırılan bir nokta var: arabuluculuk zorunluluğu "dava açmadan önce" geçerlidir; doğrudan icra takibi başlatmak bir "dava" sayılmaz. Yani bir yönetici, aidat borcu için doğrudan İcra Müdürlüğü'nde icra takibi başlatabilir; bu aşamada arabulucuya gitme zorunluluğu yoktur. Arabuluculuk şartı, borçlu icra takibine itiraz eder ve süreç "itirazın iptali davası" gibi bir dava aşamasına dönüşürse devreye girer.
Bu ayrım pratikte önemli: küçük ve tartışmasız aidat borçları için genelde doğrudan icra takibi daha hızlı bir yoldur.
İcra Takibini Hızlandıran Bir Detay: KMK Madde 37
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37'nci maddesine göre, kesinleşmiş işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68'inci maddesinin 1'inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. Bu, borçlunun icra takibine itirazını gidermeyi kolaylaştıran, alacaklı (yönetim) lehine bir avantaj sağlar. Yani düzenli olarak genel kurulda onaylanmış, tarihli ve imzalı bir işletme projeniz varsa, aidat tahsilatında elinizi güçlendirir.
En Ağır Yaptırım: Mülkiyet Hakkının Devri
KMK Madde 25, nadiren başvurulan ama var olan bir yaptırımı düzenliyor: iki takvim yılı içinde, ortak gider payını ödemediği için hakkında üç defa haklı olarak dava açılan veya icra takibi yapılan bir kat malikinin, bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının diğer kat maliklerinin talebiyle ve hakim kararıyla, ona uygun bir bedel karşılığında devredilmesi istenebilir. Bu, uygulamada son çare olarak görülse de, kronik ödeme yapmayan kat malikleri için caydırıcı bir yasal zemin oluşturuyor.
Yönetici İçin Pratik Öneriler
- Kayıtları eksiksiz tutun: Genel kurulda onaylanmış işletme projesi, aidat tahakkukları ve ödeme geçmişi — hepsi tarihli ve ispatlanabilir olmalı.
- Önce yazılı hatırlatma yapın: Doğrudan icra takibine geçmeden önce yazılı bir ödeme hatırlatması, hem iyi niyeti gösterir hem de ileride delil oluşturur.
- Küçük borçlarda icra takibini tercih edin: Dava süreci arabuluculuk gerektirdiği ve daha uzun sürdüğü için, tartışmasız borçlarda doğrudan icra takibi genelde daha pratiktir.
- Büyük/tartışmalı uyuşmazlıklarda arabuluculuğa hazırlıklı gidin: İşletme projesi ve genel kurul kararlarınızı yanınızda bulundurun.
Süreci Dijitalleştirmek Neden Fark Yaratır?
Hem arabuluculuk hem de icra takibi süreçlerinde en çok işe yarayan şey, tarihli, eksiksiz ve kolayca sunulabilir kayıtlardır. Kim ne zaman ne kadar ödedi, hangi ay için hatırlatma gönderildi, işletme projesi ne zaman onaylandı — bu bilgiler dağınık defter ve WhatsApp mesajlarında kaybolduğunda, yasal süreç de zorlaşır. Bir aidat takip sistemi kullanmak, bu kayıtları otomatik ve düzenli tutarak hem tahsilat oranını artırır hem de yasal bir sürece girildiğinde elinizi güçlendirir. SiteYönet.NET ile bu süreci kurulum ücreti veya kredi kartı gerekmeden ücretsiz deneyebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Aidat borcu için doğrudan dava açabilir miyim?
Hayır, önce arabulucuya başvurmanız gerekir. Arabulucuya başvurmadan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.
Arabuluculuğa gitmeden icra takibi başlatabilir miyim?
Evet. İcra takibi bir dava değildir, bu nedenle arabuluculuk şartı aranmaz. Şart, ancak süreç dava aşamasına dönüşürse (örneğin itirazın iptali davası açılacaksa) devreye girer.
Arabuluculuk ücretini kim öder?
Genellikle taraflar arasında eşit paylaşılır; anlaşma sağlanamazsa ilk iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanabilir, ancak bu tutar sonradan haksız çıkan taraftan tahsil edilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut uyuşmazlıklarınızda bir hukuk danışmanına başvurmanızı öneririz.