2026 Site Yöneticileri Yönetmeliği: Kat Mülkiyeti Kanunu'nda Neler Değişti?
"2026 site yöneticileri yönetmeliği" araması yapanların çoğu, aslında merkezi ve tek bir "yönetmelik" metni aramıyor — çünkü böyle bir metin yok. Türkiye'de site ve apartman yönetiminin yasal çerçevesini 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile binaya özel Yönetim Planı birlikte oluşturur. Ancak 2026'da bu çerçevede gerçekten önemli bir değişiklik oldu: 22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7579 sayılı Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun işletme projesi, aidat belirleme ve yönetim planı değişikliğine ilişkin maddelerinde köklü yenilikler getirdi. Bu yazıda bu değişikliklerin site yöneticileri için ne anlama geldiğini sade bir dille anlatıyoruz.
İşletme Projesi Artık Zorunlu Olarak Genel Kurul Onayından Geçiyor
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35 ve 37'nci maddelerinde yapılan değişiklikle, kat malikleri kurulunca onaylanmış bir işletme projesi (yıllık bütçe) bulunmaması halinde yönetici, gecikmeksizin bir geçici işletme projesi hazırlamak ve bu projeyi en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunun onayına sunmak zorunda. Bu süre içinde genel kurul toplanıp projeyi onaylamazsa, geçici projenin hukuki geçerliliği sona eriyor.
Pratik sonucu şu: yönetici artık tek başına, süresiz şekilde "geçici" bütçelerle site yönetemez. Genel kurulun düzenli ve zamanında toplanması, önceki dönemlere kıyasla çok daha kritik hale geldi.
Geçici İşletme Projesinde Yeniden Değerleme Oranı (YDO) Sınırı
Mevcut bir işletme projesi olan yapılarda, geçici işletme projesi kapsamında belirlenecek bedeller, o yıl için açıklanan Yeniden Değerleme Oranını (YDO) aşamayacak şekilde sınırlandırıldı. Yani yönetici, ekonomik koşulları gerekçe göstererek dilediği oranda geçici aidat artışı yapamıyor; artış belirli bir tavana bağlandı. Nihai ve kalıcı artış kararı ise yine genel kurulun onayına tabi.
Yönetim Planı Değişikliği Artık Daha Kolay: 4/5'ten 2/3'e
Kanunun 70'inci maddesinde yapılan değişiklikle, yönetim planında değişiklik yapabilmek için gereken çoğunluk beşte dörtten (4/5) üçte ikiye (2/3) düşürüldü. Ayrıca maddeye eklenen yeni fıkraya göre, mevcut yönetim planlarında hâlâ "4/5 çoğunluk" şartı yazılı olsa bile, artık kanunen geçerli olan oran 2/3'tür — yönetim planındaki eski oran hükümsüz sayılıyor.
Bu değişiklik özellikle uzun süredir yönetim planını güncelleyemeyen büyük ve çok bloklu sitelerde önemli bir kolaylık sağlıyor.
Geçmişe Dönük Bir Etkisi Var mı?
Hayır. Kanunlar kural olarak geriye yürümez; 22 Mayıs 2026 tarihinden önce usulüne uygun şekilde genel kurulda alınmış aidat ve bütçe kararları geçerliliğini koruyor. Yeni kurallar, bu tarihten sonra hazırlanacak işletme projeleri ve yapılacak değişiklikler için geçerli.
Site Yöneticileri İçin Ne Anlama Geliyor?
- Genel kurulu zamanında toplayın: İşletme projesi onayı için üç aylık süre artık yasal bir zorunluluk; bu süreci takvime bağlamak gerekiyor.
- Geçici bütçe kararlarını belgeleyin: Geçici işletme projesi hazırlandıysa, YDO sınırına uygunluğu ve genel kurula sunulma tarihini kayıt altına almak, olası bir itirazda elinizi güçlendirir.
- Yönetim planı güncellemesini yeniden değerlendirin: Daha önce 4/5 çoğunluk sağlanamadığı için ertelenen yönetim planı değişiklikleri, artık 2/3 ile mümkün olabilir.
Süreci Dijitalleştirmek Neden Fark Yaratır?
Üç aylık onay süresi, YDO sınırına uygunluk ve genel kurul kararlarının tarihli şekilde kayıt altına alınması gibi gereklilikler, kağıt üzerinde takip edildiğinde kolayca gözden kaçabiliyor. Bir site yönetim programı kullanmak; işletme projesi taslaklarını, genel kurul çağrılarını ve onay tarihlerini tek yerde, izlenebilir şekilde tutmayı kolaylaştırır. SiteYönet.NET ile bu süreci kurulum ücreti veya kredi kartı gerekmeden ücretsiz deneyebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
7579 sayılı Kanun ne zaman yürürlüğe girdi?
Kanun, 7 Mayıs 2026'da TBMM'de kabul edildi ve 22 Mayıs 2026 tarihli, 33261 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi.
Yönetim planımızda hâlâ "4/5 çoğunluk" yazıyor, bu geçerli mi?
Hayır. Kanun değişikliğiyle eklenen hükme göre, yönetim planındaki bu tür kanuna aykırı ibareler uygulanmaz; geçerli oran artık 2/3'tür.
Yönetici, genel kurul olmadan aidat artırabilir mi?
Sadece geçici işletme projesi kapsamında ve YDO sınırını aşmamak koşuluyla, en fazla üç ay süreyle. Kalıcı artış için genel kurul onayı şarttır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Binanıza özgü sorularda bir hukuk danışmanına başvurmanızı öneririz.